Powered by Max Banner Ads 

Yth. Pengasuh Klinik Pajak,

Bulan depan saya berencana membangun rumah sendiri tetapi saya mendapatkan informasi bahwa atas kegiatan membangun sendiri rumah harus dibayarkan PPN nya terlebih dahulu. Mohon kiranya Bapak dapat menjelaskan apakah memang atas kegiatan membangun rumah tersebut harus dikenakan PPN. Kalau ya, berapa besar PPN yang harus dibayar dan bagaimana cara menghitung dan membayarnya. Terima kasih.

Sukisno

Bandung

Jawab :

Terima kasih Pak Sukisno atas pertanyaannya. Memang benar bahwa Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain. Hal ini diatur dalam Pasal 16C Undang-undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 42 Tahun 2009. Adapun ketentuan pelaksanaannya yang sekarang berlaku adalah Peraturan Menteri Keuangan Nomor 39/PMK.03/2010 tanggal 22 Februari 2010 dan Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER – 27/PJ/2010 tanggal 2 Juni 2010. Penjelasan saya di bawah ini mengacu kepada ketentuan-ketentuan tersebut di atas.

Ruang Lingkup

PPN Kegiatan Membangun Sendiri dikenakan atas kegiatan membangun sendiri yang memenuhi ruang lingkup berikut ini

  1. terutang oleh orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri,
  2. dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan,
  3. dilakukan oleh orang pribadi atau badan,
  4. hasilnya digunakan sendiri atau fihak lain,
  5. berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria :
  • konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja,
  • diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha, dan
  • luas keseluruhan paling sedikit 300 m2 (tiga ratus meter persegi).

Nah, jika bangunan rumah yang akan didirikan pak Sukisno luasnya 300 m2 atau lebih maka memang pak Sukisno mempunyai kewajiban membayar PPN atas kegiatan membangun rumah tersebut. Sebaliknya, jika rumah yang akan dibangun luasnya kurang dari 300 m2 maka tidak terdapat kewajiban membayar PPN.

Tarif dan Dasar Pengenaan Pajak

Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri dihitung dengan cara mengalikan tarif 10% dengan Dasar Pengenaan Pajak (DPP). Besarnya DPP adalah 40% dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah. Dengan demikian, tarif efektifnya adalah 4% dari jumlah biaya yang dibayarkan dan/atau dikeluarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah.

Misalnya saja luas rumah yang akan dibangun luasnya adalah 350 m2 sehingga terutang PPN. Dalam suatu bulan, misal bulan Oktober 2010, pak Sukisno membeli material bangunan (semen, pasir, batu bata dan lain-lain) serta upah tukang dengan jumlah seluruhnya Rp50.000.000,-. PPN yang terutang untuk bulan Oktober 2010 adalah 4% x Rp50.000.000,- atau sama dengan Rp2.000.000,-. Cara perhitungan yang sama juga dilakukan pada bulan-bulan lainnya sepanjang masa pembangunan rumah masih berlangsung.

Tatacara Pembayaran dan Pelaporan

Pembayaran PPN terutang dilakukan setiap bulan sebesar 10% dikalikan dengan 40% (atau sama dengan 4%) dikalikan dengan jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan pada setiap bulannya sebagaimana dicontohkan di atas. Dengan demikian, PPN atas kegiatan membangun sendiri dibayarkan setiap bulan dan tidak menunggu sampai bangunan selesai dibangun.

PPN terutang tersebut wajib disetor ke Kas Negara melalui Kantor Pos atau Bank Persepsi paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Melanjutkan contoh sebelumnya di mana pada bulan Oktober 2010 terutang PPN sebesar Rp2.000.000,-, jumlah PPN terutang tersebut paling lambat harus disetorkan ke Kas Negara melalui Bank atau Kantor Pos pada tanggal 15 Nopember 2010.

Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan penyetoran PPN yang terutang kepada Kantor Pelayanan Pajak yang wilayahnya meliputi tempat bangunan tersebut dengan mempergunakan lembar ketiga Surat Setoran Pajak (SSP) paling lama akhir bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.

Misalnya jika bangunan rumah yang akan dibangun pak Sukisno berlokasi di Cimahi, maka lembar ketiga SSP dilaporkan di Kantor Pelayanan Pajak Pratama Cimahi paling lambat tanggal 30 Nopember 2010 untuk contoh PPN terutang untuk bulan Oktober di atas.

Bangunan Digunakan Fihak Lain

Dalam hal bangunan sebagai hasil kegiatan membangun sendiri digunakan oleh pihak lain sebagai tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha, orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib menyerahkan bukti Surat Setoran Pajak asli Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri kepada pihak lain yang menggunakan bangunan tersebut.

Dalam hal orang pribadi atau badan yang membangun sendiri bangunan untuk digunakan pihak lain tidak dapat menunjukkan bukti Surat Setoran Pajak asli Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri, pihak lain yang menggunakan bangunan tersebut bertanggung jawab secara renteng atas pembayaran Pajak Pertambahan Nilai yang terutang.